业内人士认为

2017-03-22 08:27

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20名的开发商均已进入商业地产,金地、保利、招商、万科等大型房地产企业均相继分立出专门的商业地产开发运营公司,抢滩商业地产。

易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻认为,商业地产需要完整的运营模式,开发商至少要有自己的核心经营载体,现在很多开发商拿着商业地产根本不知道如何运营。另外,中国的融资环境等各方面的支持还不健全,不具备做大量商业地产的运营格局。

商业地产市场迅速升温,隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上,银监会就提醒,要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

而租金上涨也是商业地产市场持续增长的动力之一。戴德梁行今年2月发布的全球写字楼租务开支报告指出,去年北京中央商务区每个工作间的年度租务开支是全球升势最快的。

业内人士分析认为,在住宅调控不动摇的背景下,2012年房地产市场的亮点依旧在商业地产,因此开发商对商业地产拿地的动力更大,预计今年会有更多房企涌向商业地产。

·40万辆国ⅲ可享淘汰补贴 老旧车转出将越来越难 ·外管局:加大对“热钱”流动监测和打击力度 ·中国式“以房养老”的现实磕绊 ·央行2012年收支总预算5.8亿 比去年执行数减0.02% ·工商总局:目前深圳唯冠仍然是ipad商标合法注册人 ·立顿农药门暴露标准打架 农业部禁用卫生部宽松 ·内地个体户遇困境:店还没开就被审批审死了 ·国税总局称个税费用扣除将考虑家庭负担差异 ·住建部调研公积金条例修改 使用范围或扩大 ·调控大方向不变 刺激刚需入市政策正积极酝酿

“目前很多地方的商业供应面积都严重过剩,未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来,让开发商和买铺的投资者亏钱。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称,短期内市场上商业地产项目供应量过大,而地产商的开发、运营能力参差不齐,有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二线城市的新区项目,在当下住宅卖不动的情况下,商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。

6月上旬,上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块,楼板价16063元/平方米,溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交,尽管与底价不高有关,但还是让业界颇为意外。

值得注意的是,很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设,短期内消费能力又没有大幅上升的城市,此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者,极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。

上海易居房地产研究院的统计数据显示,近几年来,以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速,至2015年,20个重点城市新增入市体量将达到16437万平方米。以西部某省会城市为例,2011年主城区人口为530万,城市综合体存量为523万平方米,2012年将达到1061万平方米,几乎翻了一倍。易居房地产研究院周建成认为,未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。

世邦魏理仕的最新统计数据显示,按过去两年的平均消化量静态计算,我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年,有的甚至达到60年。可以说,从供需关系来看,我国商业地产泡沫正逐渐显露。

业内人士认为,调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示,在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下,单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下,许多住宅开发商转向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。

另外,商业地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展,对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长有关。为鼓励商业地产发展,一些地方政府甚至明确提出,对于总投资在5亿元以上的大型商业项目,在地价上给予5至7折优惠,这无疑也调动了开发商的拿地热情。

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商业地块受追捧,不仅在北京、上海、广州等一线城市,二线城市同样火爆。今年1-4月杭州主城区新成交各类土地24宗,其中12宗是商业、综合用地。

北京中原地产市场研究部总监张大伟称,从2012年一季度房地产开发投资数据来看,住宅开发投资增速仅为19%,而商业地产则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。